ทำไมสร้างบ้านในเขตชุมชน ถึงราคาแพง... เหมือนการวนหาที่จอดรถไปกินบุฟเฟต์ในห้าง?

หากผู้อ่านต้องการสร้างบ้านสักหลังหนึ่งในชีวิต การเลือกที่ดินใกล้ "เขตชุมชน" หรือใน "พื้นที่ว่างของหมู่บ้าน" ดูจะเป็นตัวเลือกที่ลงตัวที่สุด ทั้งเดินทางสะดวก ใกล้ตลาด ไฟฟ้าประปาพร้อม แต่พอถึงเวลาประเมินราคาก่อสร้างจริง หลายคนกลับต้องตกใจว่า "ทำไมค่าก่อสร้างถึงแพงขนาดนี้ ทั้งๆที่ก็เลือกแบบเดียวกับของเพื่อน ที่สร้างห่างออกไปจากเขตชุมชนนิดหน่อยเอง" เพื่อให้เห็นภาพง่ายที่สุด ผมอยากให้ผู้อ่านลองจินตนาการถึง "การทานบุฟเฟต์หัวละ 599 บาท"

การสร้างบ้านนอกเขตชุมชน ก็เหมือนคุณขี่มอเตอร์ไซค์ไปกินบุฟเฟต์ร้านข้างทาง ไปถึงร้านปุ๊บจอดปั๊บ เดินเข้าไปทาน จ่าย 599 บาทแล้วจบ
ในอีกทางหนึ่งการสร้างบ้านในเขตชุมชนเดิม ก็เหมือนผู้อ่านเดินทางด้วยรถยนต์ไปหาที่จอดรถในห้างดังวันเสาร์ เพื่อไปกินบุฟเฟต์ ราคาอาหาร 599 บาทเท่ากัน แต่คุณต้องเสียค่าน้ำมันในการวนหาที่จอดรถอีก 1 ชั่วโมง เสียค่าจอดรถ เสียเวลา และต้องรีบกินเพราะบุฟเฟต์จำกัดเวลา

พอจะเห็นภาพไหมครับว่า เราทานบุฟเฟต์ราคาเท่ากัน แต่สิ่งที่ไม่เท่ากันคือ ค่าใช้จ่ายก่อนการทาน ในงานก่อสร้างเรียกสิ่งนี้ว่า "ค่าใช้จ่ายแฝง" ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้อยู่ในตัวบ้าน แต่เกิดจากสภาพแวดล้อมรอบตัวบ้านบังคับให้ต้องจ่าย สามารถแบ่งเป็นปัจจัยที่ทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้นได้หลัก ๆ 5 ปัจจัยดังนี้

1. ค่าฐานราก: ทำไมเขตชุมชนถึงมักใช้เสาเข็มตอกไม่ได้

ฐานรากเปรียบเสมือนเท้าของบ้าน ถ้าไม่มีเท้า บ้านก็ยืนได้ไม่มั่นคง และนี่คือจุดที่ต้นทุนต่างกันมากที่สุด

◦ การก่อสร้างในที่ดินนอกเขตชุมชน เราสามารถเลือกใช้ "เสาเข็มตอก" ได้ทันที เพราะบ้านข้างเคียงอยู่ไกล ไม่มีใครมารับรู้ถึงแรงสั่นสะเทือน ประหยัดทั้งเวลาและงบประมาณ

◦ การก่อสร้างในเขตชุมชน โดยทั่วไปแล้วไม่แนะนำ และหลายหมู่บ้านก็ไม่อนุญาตให้ใช้เสาเข็มตอก เพราะแรงสั่นสะเทือนอาจทำให้บ้านข้างเคียงเกิดรอยร้าว ซึ่งค่าซ่อมแซมและเวลาที่เสียไปกับการเจรจา อาจสูงกว่าส่วนต่างค่าเสาเข็มมาก จึงต้องเปลี่ยนไปใช้ระบบที่สั่นสะเทือนต่ำแทน

นอกจากราคาต่อต้นที่สูงกว่าเสาเข็มตอกแล้ว ยังมี ค่าขนย้ายเครื่องจักรเข้า-ออกหน้างาน (Mobilization) ที่คิดแยกต่างหาก และ ค่าขนดินขุดออก ในกรณีใช้เสาเข็มเจาะ ซึ่งในชุมชนกองทิ้งไว้หน้างานไม่ได้

2. ค่าขนส่งวัสดุ: ซอยแคบ สายไฟต่ำ รถใหญ่เข้าไม่ได้

อีกหนึ่งสิ่งที่ต้องคำนวณระหว่างงานก่อสร้างคือ การขนส่งวัสดุ ไม่ว่าจะเป็น คอนกรีต เหล็ก อิฐมวลเบา หรือวัสดุใดๆ ที่ต้องใช้รถขนส่งขนาดใหญ่ โดยที่

◦ การก่อสร้างในที่ดินนอกเขตชุมชน รถขนส่งขนาดใหญ่สามารถผ่านเข้าออกได้สะดวก จำนวนเที่ยวการขนส่งน้อย ส่งผลให้ค่าใช้จ่ายในการขนส่งน้อยลง

◦ การก่อสร้างในเขตชุมชน ในชุมชนนั้นทั้งซอยแคบ ติดสายไฟ รถใหญ่เข้าไม่ได้ ทำให้มีความจำเป็นต้องเปลี่ยนขนาดของรถส่งของเป็นรถที่มีขนาดเล็กลง ทำให้จำนวนเที่ยวการขนส่งเพิ่มมากขึ้น

3. การดูแลผู้อยู่อาศัยรอบข้าง

การดูแลไม่ให้งานก่อสร้างกระทบกับผู้อยู่อาศัยรอบข้าง เป็นปัจจัยที่สำคัญอย่างมาก ซึ่งส่งผลต่องานก่อสร้างอย่างสูงหากเกิดข้อพิพาทขึ้นระหว่างงานก่อสร้าง

◦ การก่อสร้างในที่ดินนอกเขตชุมชน ผู้รับเหมาแทบไม่ต้องจัดเตรียมอุปกรณ์ป้องกันซับซ้อน เพราะไม่มีอาคารข้างเคียงในระยะกระทบ

◦ การก่อสร้างในเขตชุมชน การตั้ง สแลนกันฝุ่นความสูงพิเศษ, การทำผนังกันดินสไลด์, หรือการดูแลความสะอาดถนนในเขตชุมชน กลายเป็นสิ่งจำเป็นอันดับแรกที่ต้องทำก่อนเริ่มงาน ซึ่งอุปกรณ์เซฟตี้เหล่านี้คือต้นทุนแฝงที่เพิ่มขึ้น เพื่อซื้อความราบรื่นในการทำงาน 

4. ระยะเวลาการทำงานที่ถูกจำกัด

ระยะเวลาเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทุกคนอาจมองข้าม เพราะหากชั่วโมงการทำงานถูกลดลง จะส่งผลให้ระยะเวลาการทำงานนานขึ้นกว่าที่ควรจะเป็น ทำให้ค่าดำเนินการเพิ่มสูงขึ้น

◦ การก่อสร้างในที่ดินนอกเขตชุมชน งานก่อสร้างดำเนินไปตามกรอบเวลาปกติ ช่างสามารถเริ่มงานได้เช้า ทำงานได้เรื่อยๆ และทำได้ทั้งวันธรรมดาและวันหยุด (ภายใต้ข้อกำหนดเรื่องเสียงรบกวนตามกฎหมาย)

◦ การก่อสร้างในเขตชุมชน มักมีกฎระเบียบชุมชนบังคับไว้ เช่น ห้ามขนของช่วงเวลาเร่งด่วน, ห้ามส่งเสียงดังในวันหยุดหรือหลังเวลาที่กำหนด หรือต้องแจ้งล่วงหน้าและขออนุญาตนำรถเข้าออก ส่งผลให้ชั่วโมงการทำงานจริงเหลือแค่วันละไม่กี่ชั่วโมง จากบ้านที่ควรสร้างเสร็จใน 6 เดือน อาจยืดกลายเป็น 9 เดือน ซึ่งทุกวันที่ยืดออกไป คือค่าแรงช่างและค่าบริหารจัดการหน้างานที่จ่ายเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ 

5. ระยะร่นตามกฎหมาย: ต้นทุนที่คนมองข้ามมากที่สุด

ข้อนี้ไม่ค่อยมีใครพูดถึง แต่กระทบทั้งงบและพื้นที่ใช้สอยของบ้านโดยตรง

ตาม กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความใน พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดไว้ว่า
◦ ผนังที่มีช่องเปิด (หน้าต่าง ประตู ช่องแสง ช่องระบายอากาศ หรือระเบียง) ของอาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องอยู่ห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียง ไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร
◦ อาคารสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ต้องห่าง ไม่น้อยกว่า 3.00 เมตร
◦ ผนังทึบ (ไม่มีช่องเปิด) ต้องอยู่ห่างจากแนวเขตที่ดิน ไม่น้อยกว่า 0.50 เมตร
◦ จะสร้างผนังทึบชิดแนวเขตที่ดินได้ อาคารนั้นต้องสูงไม่เกิน 15 เมตร และ ต้องได้รับ ความยินยอมเป็นหนังสือ จากเจ้าของที่ดินข้างเคียง

ในที่ดินแปลงกว้างนอกเขตชุมชน ระยะเหล่านี้แทบไม่เป็นปัญหา แต่ในที่ดินแปลงแคบในชุมชน กฎข้อนี้มักบังคับให้ต้อง
◦ ปรับแบบบ้าน ลดความกว้างตัวบ้าน หรือย้ายตำแหน่งหน้าต่าง ซึ่งมีค่าออกแบบและค่าเขียนแบบใหม่
◦ เปลี่ยนผนังด้านที่ชิดเขตเป็นผนังทึบ และในบางกรณีต้องเป็นผนังที่มีอัตราการทนไฟตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งมีต้นทุนสูงกว่าผนังก่ออิฐฉาบปูนธรรมดา
◦ เสียพื้นที่ใช้สอย ที่ควรจะได้ไปโดยปริยาย

ควรตรวจสอบระยะร่นและข้อบัญญัติท้องถิ่น ก่อนตัดสินใจซื้อที่ดิน ไม่ใช่หลังจากซื้อแล้ว เพราะบางแปลงเมื่อหักระยะร่นครบทุกด้าน พื้นที่ที่สร้างได้จริงอาจเล็กกว่าที่คิดไว้มาก

แล้วควรเผื่องบเท่าไหร่ถึงจะพอ?

การสร้างบ้านใกล้เขตชุมชนไม่ได้แพงเพราะ "ตัวบ้าน" แต่แพงเพราะสภาพแวดล้อมบังคับให้เราต้องใช้อุปกรณ์ และวิธีการทำงานที่ระมัดระวังเป็นพิเศษ เหมือนการยอมจ่ายแพงกว่าเพื่อทานบุฟเฟต์ในห้าง แล้วไปเดินช็อปปิ้งต่อ

ดังนั้น หากท่านกำลังวางแผนสร้างบ้านในพื้นที่ลักษณะนี้ การเข้าใจต้นทุนแฝงเหล่านี้จะช่วยให้เราเตรียมงบสำรองเผื่อไว้ประมาณ 15-20% ได้อย่างเหมาะสม เพื่อให้งานก่อสร้างดำเนินไปอย่างราบรื่น ไม่มีข้อพิพาทกับเพื่อนบ้าน และคุ้มค่ากับความสะดวกสบายที่เราจะได้อยู่อาศัยในระยะยาวครับ

หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์กับผู้อ่านที่กำลังตัดสินใจทั้งซื้อที่ดินสำหรับสร้างบ้าน และกำลังวางแผนสร้างบ้านครับ ขอบคุณครับ